Contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas

septiembre 25, 2020

Hemos resumido la nueva normativa para orientar a aquellos arrendadores que necesiten más información. Es necesario estar atento ya que se aplicarán sanciones de hasta 90.000 euros por el incumplimiento de esta nueva Ley.

LEY 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.(DOGC 29.09.2020).

  •  Ámbito de aplicación. Arrendamientos que cumplan ambos requisitos:

a. Arrendamientos destinados a residencia permanente del arrendatario.

b. Vivienda arrendada situada en área declarada de mercado de vivienda tenso.

  •  Excluidos: los arrendamientos sujetos a regímenes especiales de determinación de renta, los suscritos antes del 01/01/1995, y los VPO o sujetos a cualquier otro tipo de política pública de carácter social o asistencial.
  •  Entrada en vigor:

a. 22/09/2020 en general.

b. 22/09/2023 para viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación.

  • Determinación de rentas iniciales:

a. No se puede sobrepasar el precio de referencia marcado por el Índice de Referencia de Precios de Alquiler oficial (http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/).

b. No se puede sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (con otros inquilinos), actualizado con el índice de garantía de competitividad (https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&cid=1259947704944&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&L=0&p=1254735893337) aplicado de forma acumulada desde el inicio de vigencia del contrato anterior.

i. No se aplica este punto con relaciones de parentesco entre las partes.

ii. No se aplica este punto si la vivienda estaba inicialmente excluida de esta ley por régimen especial de determinación de rentas.

c. Si la unidad de convivencia del arrendador persona física no supera 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya (http://sac.gencat.cat/sacgencat/AppJava/servei_fitxa.jsp?codi=13844), 967,73 euros anuales x 2,5 =  19.919,32 euros anuales), incluida esta renta de arrendamiento, la renta tiene como límite la renta del último contrato de arrendamiento de la vivienda, y si ésta era inferior al índice de referencia, puede incrementarse hasta el precio del índice.

i. No se aplica si el arrendatario tiene ingresos iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya ponderado (7.967,73 euros anuales x 3,5 = 27.887,06 euros anuales).

d. Si la vivienda tiene varios contratos de arrendamiento simultáneos (alquiler por habitaciones), la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda que se fija en esta Ley.

e. Los contratos vigentes antes de la entrada en vigor de esta Ley seguirán rigiéndose por la normativa de aplicación anterior, salvo en caso de novación contractual que amplíe la duración del contrato o modifique la renta (en estos casos pasará a sujeción de las obligaciones de esta Ley).

  • Determinación precio referencia:

a. El que determina el Índice de referencia de precios del alquiler (tramo medio), con datos referidos a la fecha de conclusión del contrato (hay que contar con una posible subida por índice de competitividad por los 5 años obligatorios del contrato).

b. Se puede incrementar si:

i. Si en el último año el propietario ha realizado obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.

ii. Condiciones para calcular el incremento por obras de mejora:

        1. En base al capital invertido en las obras de mejora.
        2. Las subvenciones o ayudas públicas para las obras de mejora no se consideran capital invertido.

iii. Si las partes contratantes acuerdan, incrementar o disminuir el valor del índice de referencia atendiendo a características especiales de la vivienda, con una variación máxima del +-5%. Para ello, la vivienda debe cumplir con al menos, tres de las siguientes características:

      1. Ascensor
      2. Aparcamiento
      3. Vivienda amueblada
      4. Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda
      5. Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
      6. Piscina comunitaria o equipamientos análogos
      7. Servicios de conserjería
      8. Vistas especiales

iv. El incremento por obras de mejora y el incremento por características especiales de la vivienda son INCOMPATIBLES entre sí.

c. Todos los incrementos deben constar especificados y detallados en el contrato de arrendamiento, y se debe anexar documentación justificativa de los mismos. En caso de no indicar el importe exacto o no detallar y acreditar los incrementos, se considerará que el precio de referencia aplicable es el del Índice de Referencia de Precios de Alquiler.

d. En caso que la renta inicial venga determinada por un contrato anterior con otros inquilinos, el arrendador debe informar responsablemente y por escrito al nuevo inquilino de la fecha e importe de la renta del anterior contrato, y debe justificar el establecimiento de la nueva renta, según lo estipulado en esta Ley.

i. El inquilino, previamente con consentimiento escrito del arrendador, o una vez firmado el contrato de alquiler, puede solicitar al Registro de fianzas la información de fecha e importe de la renta del contrato anterior.

e. En caso de viviendas de nueva construcción o resultantes de gran rehabilitación, y durante los 5 años posteriores al certificado de final de obra, el límite de renta será el límite superior del índice de referencia.

i. No se aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras.

f. El propietario que realice obras de mejora podrá incrementar la renta sin sujeción al índice de referencia, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato (5 o 7 años según la LAU).

i. No tienen consideración de obras de mejora las necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda.

ii. En la notificación del incremento de la renta, hay que identificar y retraer los gastos que puedan figurar en el presupuesto correspondiente y que no tengan consideración de obras de mejora.

  • Actualizaciones de renta: sólo podrán actualizarse anualmente las rentas de acuerdo con lo estipulado en la LAU (IPC anual o índice de garantía de competitividad).
  • Gastos asumidos por el arrendatario:

a. Las partes pueden pactar que el inquilino asuma los gastos generales y de servicios individuales, de acuerdo con la LAU. En este caso, debe hacerse constar de forma desglosada, en cada pago, el importe de la renta y el importe que se devenga como gastos.

b. El arrendador debe entregar al inquilino, cada mes de enero, la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos el año anterior, y si son inferiores a los pactados, debe retrotraerle la diferencia.

  • El cobro por parte del arrendador, de cantidades que sobrepasen los límites establecidos por esta Ley, da derecho al inquilino de obtener restitución de las cantidades abonadas en exceso, más intereses (el interés legal del dinero +3% adicional).
  • PUBLICIDAD Y OFERTA DE ARRENDAMIENTO: en todas las ofertas de arrendamientos de vivienda con áreas con mercado de vivienda tenso, es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler, y si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, debidamente actualizada según lo estipulado en esta Ley.
  • RÉGIMEN SANCIONADOR:

a. Se regula por art.118 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda.

b. Cuantías:

i. Muy graves: multa de 90.001 a 900.000 euros

ii. Graves: multa de 9.001 a 90.000 euros

iii. Leves: multa de 3.000 a 9.000 euros

c. Calificación sanciones:

i. Muy graves: no hay en esta Ley

ii. Graves: incumplir las reglas de determinación de la renta, establecer renta que supere el importe máximo según esta Ley (si supera en un 20% o más dicho importe), ocultar al arrendatario información relativa al índice de referencia o al importe de la renta del contrato anterior.

iii. Leves: no hacer constar la información estipulada en la publicidad de arrendamientos, establecer renta que supere el importe máximo según esta Ley (en menos de un 20%), no adjuntar al contrato o no facilitar al inquilino documento sobre el Índice de referencia, o la información relativa a la fecha e importe de renta de contrato anterior, así como falsear o alterar la información en perjuicio del inquilino.

  • Se deja a criterio de la Administración la posibilidad de minorar o incrementar en un 5% los índices de referencia en ciertas zonas con mercado de vivienda tenso, y la posibilidad de excluir de esta Ley a viviendas con superficie útil superior a 150m2.

 

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